Kupnja prve nekretnine jedan je od najvažnijih životnih koraka. Bez obzira kupujete li stan u Varaždinu, Čakovcu, kuću u Međimurju ili apartman na Jadranu, riječ je o velikoj financijskoj odluci koja zahtijeva dobru pripremu. Osim odabira idealne nekretnine, potrebno je provjeriti dokumentaciju, razumijeti porezne obveze i pažljivo planirati cijeli proces kupnje. 

Mnogi kupci prvi put ulaze na tržište nekretnina i nisu sigurni odakle krenuti. Kada je pravo vrijeme za traženje kredita? Koji se dokumenti provjeravaju prije plaćanja kapare? Koliko iznose porezi i kada kupac postaje vlasnik nekretnine?

U ovom tjednom blogu donosimo sve najvažnije korake koje trebate znati prije kupnje prve nekretnine u Hrvatskoj tijekom 2026. godine.

1. KORAK - ODREĐIVANJE BUDŽETA I MOGUĆNOSTI FINANCIRANJA

Prije nego što krenete pregledavati oglase ili obilaziti nekretnine, potrebno je provjeriti koliko možete izdvojiti za kupnju te iste. 

Osim same kupoprodajne cijene, računajte na dodatne troškove poput procjene nekretnine (osim ako je banka nema u svom kreditnom paketu), troškove javnobilježničkih ovjera i solemnizacija ugovora o kreditu (ako se nekretnina kupuje putem kredita), troškove poreza u svezi prijenosa vlasništva (3% od kupoprodajne cijene nekretnine, osim ako nekretnina nije u sustavu PDV-a), troškove uređenja te prijenosa režija. 

Ako planirate kupnju putem stambenog kredita, razgovor s bankom preporučljivo je obaviti prije prvog razgleda nekretnine, odnosno na samom početku. Tako ćete biti upoznati s iznosom koji možete financirati i izbijeći razgledavanje nekretnina koje prelaze vaš budžet. 

Prije odabira banke usporedite: kamatne stope, rok otplate, uvjete prijevremene otplate i ukupne troškove kredita. 

2. KORAK - ODABERITE NEKRETNINU KOJA ODGOVARA VAŠIM POTREBAMA

Prva nekretnina ne mora biti savršena, ali treba odgovarati vašem načinu života i financijskim mogućnostima. 

Prije pretrage pokušajte odrediti nekoliko osnovnih kriterija poput željene lokacije, maksimalnog budžeta, novogradnja ili starogradnja, minimalne kvadrature, sobnost, balkon ili okućnica, parkirno mjesto ili garaža, važnost blizine škole/vrtića/ljekarne/javnog prijevoza, napučeno naselje ili mjesto na osami i sl. .

Ako kupujete apartman ili kuću na Jadranu, razmislite kupujete li nekretninu za život, odmor ili investiciju. Svaka od tih namjena ima različite prioritete. 

3. KORAK - KUPNJA UZ POMOĆ EUROESTATE AGENCIJE 

Kupnja nekretnine uključuje velik broj administrativnih i pravnih koraka. Upravo zato mnogi kupci angažiraju licenciranu agenciju za posredovanje u prometu nekretnina. 

EUROESTATE agencija može vam pomoći pri pronalasku odgovarajuće nekretnine, organizaciji razgledavanja, komunikaciji s prodavateljem, pregovorima oko cijene, provjeri osnovne dokumentacije, koordinaciji kupoprodaje i organizaciji primopredaje. 

Posebno je korisna informacija za kupce EUROESTATE agencije da prilikom kupnje nekretnine iz našeg portfelja ne plaćaju agencijske usluge dakle pri kupnji nekretnine barem nema troška agencijske provizije. 

4. KORAK - NA ŠTO OBRATITI VEĆU PAŽNJU PRILIKOM RAZGLEDAVANJA?

Fotografije nekretnine često ne mogu prikazati ili obuhvatiti u jednoj slici realno stanje nekretnine zato tijekom razgledavanja obratite pažnju na detalje koji mogu utjecati na buduće troškove. 

Kod stanova u kući  ili višestambenih zgrada provjerite stanje zidova i moguće tragove vlage, kvalitetu stolarije, instalacije, način grijanja, količinu prirodnog svijetla, stanje zgrade i krovišta zgrade, staje pričuve i održavanje zajedničkih prostorija te organizacija parkirnih mjesta te spremišta. 

Kod kuća dodatno pregledajte krovište i fasadu, stanje instalacija, izolaciju, okućnicu, pristup javnoj prometnici, legaliziranost pomoćnih objekata. 

Kod nekretnina na Jadranu provjerite stvarnu udaljenost od mora, kvalitetu gradnje, stanje fasade radi utjecaja soli, mogućnost cjelogodišnjeg korištenja te legalnost terasa, bazena ili pomoćnih objekata. 

Ne bojte se postavljati pitanja, mi u EUROESTATE agenciji nastojimo u što kraćem roku odgovoriti ili provjeriti sve nedostatne informacije. 

5. KORAK - PROVJERA DOKUMENTACIJE PRIJE KUPNJE

Prije nego što uplatite bilo kakvu kaparu ili potpišete predugovor, potrebno je provjeriti pravno stanje nekretnine. 

Dokumenti koji služe za provjeru legalnosti nekretnine i pokretanje zahtjeva za kredit su zemljišnoknjižni izvadak, dokaz vlasništva, uporabna dozvola ili rješenje o izvedenom stanju, energetski certifikat (za sve nekretnine koje su veće od 40 m2 i koje se koriste duže od 60 dana godišnje) te dokumentacija vezana za etažiranje stana, apartmana, kuće i sl. 

Posebno obratite pažnju na moguće hipoteke, služnosti ili druge zabilježbe/terete upisane u zemljišnim knjigama. 

Kod kuća provjerite jesu li svi pomoćni objekti uistinu evidentirani, dok je kod apartmana važno utvrditi jesu li parkirno mjesto, spremište ili terasa upisani kao dio nekretnine (vidljivo je iz etažnog elaborata). 

6. KORAK - KAPARA I KUPOPRODAJNI UGOVOR

Nakon što su svi uvjeti dogovoreni, najčešće se sklapa predugovor ili rezervacijski ugovor te se isplaćuje kapara. 

Kapara se u praksi najčešće ugovara za starogradnju u visini od 5-10% od kupoprodajne cijene, za novogradnju u visini od 10-20% od kupoprodajne cijene, iako njezin iznos ovisi o dogovoru kupca/kupaca i prodavatelja. 

Kupoprodajni ugovor mora jasno sadržavati podatke o kupcu i prodavatelju, opis nekretnine, kupoprodajnu cijenu, način plaćanja, rok predaje nekretnine, uvjete isplate i odredbe o upisu prava vlasništva. 

7. KORAK - PROVJERA POREZA I TROŠKOVA FINALIZACIJE KUPOPRODAJE

Kupci često misle da je kupoprodajna cijena jedini trošak, no potrebno je računati i na porezne obveze. 

Kod kupnje rabljene nekretnine u pravilu se plaća poret na promet nekretnina po stopi od 3%, dok se kod kupnje novogradnje od investitora koji je pravna osoba (tvrtka ili firma) taj porez ne plaća jer je PDV već uključen u cijenu, a u RH nema načela dvostrukog oporezivanja na nekretnine. 

Ako kupujete svoju stambenu nekretninu i ispunjavate li propisane uvjete, tijekom 2026. godine moguće je ostvariti pravo na povrat dijela plaćenog poreza ili PDV-a kroz državnu mjeru za mlade kupce, no povrat poreza traži ispunjenje uvjeta kao što su dob, površina nekretnine (ovisi o broju osoba koje će imati prebivalište na toj nekretnini), cijeni nekretnine i drugim zakonskim kriterijama). 

8. KORAK - PRIMOPREDAJA NEKRETNINE I USELJENJE

Nakon isplate kupoprodajne cijene slijedi uknjižba prava vlasništva i primopredaja nekretnine te prijenos režija. 

Preproručuje se sastaviti primopredajni zapisnik u kojem će biti navedeni: 

- datum primopredaje, sanje brojila struje, vode i plina (ako ga ima), broj predanih ključeva, popis namještaja i opreme i eventualni nedostaci koji će se naknadno otkloniti. 

Nakon preuzimanja nekretnine potrebno je prenijeti režije na svoje ime, te ako ćete u njoj stanovati, prijaviti prebivalište. 

NAJČEŠĆE POGREŠKE KUPACA PRVE NEKRETNINE

Iako se kupnja prve nekretnine često temelji na emocijama, važno je ostati racionalan.

Najčešće pogreške su:

• plaćanje kapare prije provjere dokumentacije
• kupnja iznad vlastitih financijskih mogućnosti
• zanemarivanje troškova adaptacije
• neprovjeravanje zemljišnih knjiga i katastra
• oslanjanje isključivo na fotografije iz oglasa
• neproučavanje kupoprodajnog ugovora
• pretpostavka da su parkirno mjesto ili spremište uključeni u vlasništvo
• neinformiranje o porezima i mogućim državnim potporama.

Dobra priprema i stručna pomoć mogu spriječiti većinu ovih problema.

ZAŠTO KUPOVATI UZ EUROESTATE ? 

Kupnja nekretnine mnogo je jednostavnija kada uz sebe imate stručnog partnera koji poznaje tržište i vodi vas kroz svaki korak procesa uz svojih 15 godina prisustva na tržištu.

Euroestate svojim klijentima pruža podršku pri:

• odabiru odgovarajuće nekretnine
• organizaciji razgledavanja
• pregovorima s prodavateljem
• provjeri osnovne dokumentacije
• koordinaciji kupoprodaje
• organizaciji primopredaje

I TO BEZ IKAKVE NAPLATE PROVIZIJE OD STRANE KUPACA.

Bez obzira tražite li stan u Varaždinu, kuću u Međimurju ili apartman na Jadranu, cilj je isti – sigurna, transparentna i bezbrižna kupnja.

ZAKLJUČAK

Kupnja prve nekretnine ne mora biti stresna ako ste dobro informirani i imate pouzdanog partnera uz sebe.

Najvažnije je unaprijed definirati budžet, provjeriti mogućnosti financiranja, pažljivo pregledati nekretninu i svu pripadajuću dokumentaciju te razumjeti porezne obveze prije potpisivanja ugovora.

Suradnja s iskusnom agencijom dodatno povećava sigurnost cijelog procesa i štedi vrijeme, osobito kupcima koji prvi put kupuju stan ili kuću.

Ako planirate kupnju prve nekretnine u Varaždinu, Međimurju, Koprivničko-križevačkoj ili Krapinsko-zagorskoj županiji ili tražite apartman ili kuću na hrvatskom Jadranu, obratite se timu Euroestate. Rado ćemo vam pomoći pronaći nekretninu koja odgovara vašim željama i budžetu te vas voditi kroz cijeli postupak – od prvog razgledavanja do preuzimanja ključeva.